interesanti

Vai man vajadzētu iegādāties māju vai vienkārši turpināt īrēt?

Cienījamie divi centi,

Man vairs nav parādu, un es tagad ietaupu, veicot iemaksu mājās. Tas vienmēr ir bijis mans sapnis būt māju īpašniekam. Bet pēdējā laikā es lasīju daudz argumentu pret to par labu īrei. Kā es varu zināt, vai tā man ir laba ideja? Vai man vajadzētu pirkt vai turpināt īrēt?

Ar cieņu

Cerīgs mājas īpašnieks

Cienījamais HH!

Ilgu laiku šķita, ka tradicionālā gudrība ir tā, ka tu uzaug un pērc māju, jo tas ir tikai tas, ko tu dari. Bet pēdējā laikā cilvēki saprot, ka tas ne vienmēr ir visgudrākais finanšu solis. Acīmredzot mājokļu krīzei ar to ir daudz sakara - tas lika cilvēkiem apšaubīt standarta pieņēmumu, ka māju īpašumtiesības ir vienādas ar finanšu stabilitāti.

Mājas īpašums pats par sevi nav laba vai slikta ideja. Tam ir viss sakars ar jūsu pašu situāciju. Dažreiz gudra ir mājas pirkšana; citreiz tas tā nav. Tas, vai tas jums ir gudrs, būs atkarīgs no dažiem dažādiem faktoriem. Šis ir tas, kas jums jāpatur prātā.

Nedomājiet par mājām kā galveno ieguldījumu

Lielākais arguments, lai iegūtu māju, ir tas, ka tā ir “investīcija”. Bet daudzi cilvēki pārvērtē šo ieguldījumu atdevi.

Cilvēki mēdz uzskatīt, ka mājas novērtē aktīvus, taču tas ne vienmēr ir taisnība. Jēlas ekonomists un Nobela prēmijas laureāts Roberts Šīlers atklāti debatē par šo tēmu, izkratot numurus. Viņš saka, ka kopumā mājokļu tirgum nav lielas ilgtermiņa atdeves. Tas faktiski tikpat kā nepārsniedz inflāciju. Viņš teica USA Today:

“Ja paskatās uz mājokļu tirgus vēsturi, tas nav bijis labs kapitāla pieauguma nodrošinātājs. Tas ir mājokļu pakalpojumu sniedzējs ... Kapitāla pieaugums pat nav bijis pozitīvs. Laikā no 1890. līdz 1990. gadam reālās ar inflāciju koriģētās mājas cenas faktiski nemainījās. ”

The Washington Post analizēja Šillera datus un ziņoja, ka pēdējo 100 gadu laikā mājokļu cenas ir pieaugušas tikai ar salikto gada likmi - 0.3%, koriģējot atbilstoši inflācijai. Savukārt S&P 500 gada ienesīgums bija 6.5%. Tā ir šausmīgi liela atšķirība.

Kaut arī šis atsevišķais nekustamā īpašuma aktīvs varētu palīdzēt aizsargāt jūs pret inflāciju, labi sabalansēts akciju un obligāciju portfelis, šķiet, ir labāks ieguldījums. Bet lielu daļu cilvēku portfeļu lielākoties veido viņu mājas vērtība. Jūs neievietojat 80 procentus no sava portfeļa obligācijā tikai tāpēc, lai aizsargātu pret inflāciju (ja vien varbūt tuvojieties pensijai), kāpēc gan jūsu mājas aizņemtu tikpat lielu summu? Tas ir arguments pret mājas pirkšanu kā ieguldījumu. Kā saka Forbes līdzstrādnieks Džeimijs Hopkinss:

pieņemot lēmumu, ir svarīgi saprast, ka mājas pirkšana, iespējams, nav liels finanšu ieguldījums, un mājas pirkšanai nepamet visus savus ieguldāmos aktīvus, jo jūs patiešām pērkat tiesības uz mājokli, nevis ilgtermiņā investīcijas, kas paredzētas ienākumu gūšanai.

Jums joprojām varētu būt laiks, kad mājokļu tirgus ir piemērots, un pārdot par augstāku likmi, nekā rāda Šillera dati. Bet vairums ekspertu ir vienisprātis: kaut arī mājokļi ir ieguldījums, tas nav lielisks ieguldījums. Tātad, ja tas ir jūsu vienīgais pamats mājas pirkšanai, tas, iespējams, nav labākais.

Izlemiet, cik daudz jūs varat atļauties

Izlemjot, vai jūs varat atļauties iegādāties, jums vispirms būs jāizdomā, cik daudz mājas plānojat iegādāties.

Viens īkšķa noteikums, lai izdomātu šo numuru: jūsu mājām nevajadzētu maksāt vairāk kā 2, 5 reizes lielāku algu. Protams, tas tikai dod jums ballpark figūru. Tas neuzskata jūsu tīro vērtību. Corey Fick no 20sfinances piedāvā sešus faktorus, lai aprēķinātu labāku mājas daudzumu, kuru varat atļauties:

  1. Apmaksa mājās (pēc nodokļu nomaksas, pēc nodokļu nomaksas, kas ieturētas no nodokļiem)
  2. Visi citi jūsu parādi (patēriņa / kredītkarte, studentu aizdevumi, auto utt.) Un ikmēneša maksājumi. Viņš norāda, ka, ja jums ir aizdevumi ar lieliem procentiem, pirms mājas pirkšanas jums tie jāsamaksā.
  3. Apsveriet citas savas prioritātes (bērni, pensija)
  4. Aprēķiniet iemaksas summu. Varētu būt jēga ietaupīt un gaidīt.
  5. Izmantojiet hipotēku kalkulatoru, lai redzētu, cik daudz jūs varat atļauties, bet pievienojiet iepriekšminēto izmaksu tāmi.
  6. Mēneša budžetā atstājiet spilvenu starp ienākumiem un kopējiem mēneša izdevumiem.

Tiklīdz jūs zināt numuru, ar kuru strādājat, jums būs labāks priekšstats par to, vai mājas pirkšana ir gudrs finanšu solis.

Nosver īres iespēju izmaksas Vs. Pērk

Kaut arī jūsu mājas var nebūt vislabākais ieguldījums, galu galā tas joprojām ir. Pat ja tas tik tikko pārspēj inflāciju, dienas beigās jums tas pieder, un tas ir kaut ko vērts.

Kad īrējat, jums nekas nepieder - nauda tiek piešķirta kādam citam. Tik daudz cilvēku apgalvo, ka jums vajadzētu piederēt mājām, jo ​​kādu dienu jūs to samaksāsit un tā būs jūsu, nevis turpiniet maksāt īri par atlikušo mūžu.

Šis arguments skar: iespējas vērtību, kurai jūs atsakāties, lai izvēlētos kaut ko citu. Ja izvēlaties īrēt, jums trūkst īpašuma. Pat ja tas nepārsniedz inflāciju, kam rūp? Jums ir īpašums - māja -, ko parādīt par visu savu naudu.

Bet tas nav tik vienkārši. Jāņem vērā arī pirkšanas alternatīvās izmaksas. Tur ir pirmā iemaksa. Hipotēkas procentu maksājumi. Kādas ir alternatīvās izmaksas tiem? Cik jūs varētu nopelnīt, ieguldot šo naudu plašajā tirgū?

Dažreiz laika gaitā faktiski var nopelnīt vairāk naudas, īrējot un ieguldot, nevis pērkot. Bet tas, vai tā ir vai nav, ir atkarīgs no dažiem faktoriem:

  • Jūsu īres maksa : ja īre ir lētāka nekā hipotēka, iespējams, jūs varēsit ieguldīt starpību un nopelnīt labāku atdevi ilgtermiņā.
  • Pirmā iemaksa un hipotēkas procentu likme : Tas pats stāsts šeit. Ja jūs ieguldījāt 50 000 USD, nevis to izmantojāt iemaksai, un laika gaitā arī ieguldījāt procentos samaksāto summu, cik daudz jums būtu ilgtermiņā? Dažos gadījumos jums būtu vairāk nekā jūsu mājas vērtība.
  • Kur jūs dzīvojat : mājokļu tirgus ir atkarīgs no daudziem faktoriem un izmaiņām, bet tas, kur jūs dzīvojat, ir liels. Jūsu īres cenas un mājas cenas var ievērojami atšķirties no vidējiem rādītājiem valstī.

The New York Times ir noderīgs interaktīvs kalkulators, kas visu to ņem vērā. Pievienojiet visu savu informāciju - mājas cenu, procentu likmi, mājokļa pieauguma tempu, slēgšanas izmaksas, īres izmaksas utt. - un jūs saņemsit detalizētu priekšstatu par izmaksām un iespēju izmaksām.

Lielākā daļa nomas un pirkšanas kalkulatoru vienkārši norāda, cik ietaupīsit, balstoties uz mājas novērtējumu un ņemot vērā iemaksu, procentus un ikmēneša maksājumus. Bet šis kalkulators ieskaita iespēju izmaksas vienādojumā, kas visu atšķir.

Ņemot vērā periodiskās izmaksas un iespējamās izmaksas, tas jums norāda, kurā cenu brīdī jūs ietaupīsit naudu ilgtermiņā, pērkot, nevis īrējot. Šajā piemērā šī cena ir USD 1, 363 salīdzinājumā ar USD 200 000. Īrējot jebko, kas mazāks par USD 1363, 20 gadu laikā nopelnīsi vairāk naudas nekā pērkot māju. Tas arī atspoguļo inflāciju un īres maksas pieaugumu.

Apsveriet savu kopējo neto vērtību

Daudzi eksperti saka, ka jūsu mājām vajadzētu būt tikai 20–40% no jūsu tīrā vērtības. Šeit ir aktīvu sadalījuma finanšu vietne Financial Samurai, kas iesaka jauniem mājas pircējiem:

  • Nekustamais īpašums (jūsu jaunā māja): 40%
  • Krājumi: 50%
  • Bezriska ieguldījumi (kompaktdiski, naudas tirgus konti): 10%

Laika gaitā ideālā gadījumā jūs mazāk ieguldīsit nekustamajā īpašumā, lai palielinātu savu portfeli, taču šis procents atkal palielināsies, tuvojoties pensijai. Tā ir vispārīga vadlīnija, kas būs atkarīga no citiem faktoriem (piemēram, vecuma un riska līmeņa), taču, lai iegūtu sīkāku informāciju, varat pārbaudīt viņa pilnu amatu.

Kā mēs jau teicām, jēga ir tāda: jūsu mājām nevajadzētu būt jūsu galvenajai vērtībai. Jums nevajadzētu atteikties no visiem ietaupījumiem, it īpaši no pensijas uzkrājumiem, tikai lai kļūtu par māju īpašnieku. Ideālā gadījumā mājām nevajadzētu būt jūsu galvenajam īpašumam - tām vajadzētu sastādīt tikai 20–40% no jūsu kopējās tīrās vērtības.

Ja tas izklausās nepamatoti, pirms mājas pirkšanas jums vismaz vajadzētu būt saglabātam veselīgas ārkārtas palīdzības fondam. Jums vajadzētu sagatavot ietaupījumus arī citiem izdevumiem, kas neizbēgami parādās - apkopei, rotājumiem, uzlabojumiem. Par to sīkāk esam rakstījuši šeit.

Izvairieties no “nabaga nama”

Mēs esam runājuši par 20% noteikuma ievērošanu. Tas ir ļoti vispārīgs īkšķa noteikums, kas saka, ka jums nevajadzētu pirkt māju, kamēr nevarat atļauties iemaksu 20% apmērā. Noteikuma ievērošana ir šāda:

  • Jums nebūs jāmaksā privātā hipotēkas apdrošināšana
  • Jūs aizņemāties mazāk, tāpēc jūsu hipotēkas maksājumi ir mazāki
  • Parasti jūs maksājat zemāku procentu likmi (vai vismaz ilgtermiņā maksāsit mazāk procentus, jo jums būs mazāks aizdevums)
  • Tas nodrošina, ka jūs patiesi varat atļauties mājas

Bet daži apgalvo, ka tas ir pārāk lieli, un 20% ir par daudz, lai ieliktu mājās. Arguments pret šo noteikumu ir šāds:

  • Dažās teritorijās mājas ir tik dārgas, ka neviens nevar atļauties to tik daudz nolikt.
  • Ir saprātīgāk likt mazāk un ieguldīt starpību.
  • Tas ir par daudz no jūsu neto vērtības, lai uzreiz atteiktos. Jūs nevēlaties būt nabaga.

Par divdesmit procentiem samazinot vai nē, bažas par to, ka viņi ir “nabadzīgi”, ir pamatotas. Jūs nevēlaties, lai visa jūsu tīrā vērtība tiktu piesaistīta jūsu mājām, un tas būtībā ir nabadzīgo māju stāvoklis - kad nevarat atļauties savilkt galus, jo visu esat iztērējis mājai.

Par pirmo un pēdējo punktu varētu apgalvot, ka jums vienkārši jāturpina īrēt un ietaupīt, līdz jūs atļaujaties nolikt 20 procentus (un tomēr viegli samaksāt ikmēneša izdevumus). Kā mēs jau teicām iepriekš: jūs nepērkat māju. Neatsakieties no finanšu pamatiem un pērciet māju emocionālu iemeslu dēļ vai tāpēc, ka tas tiek gaidīts no jums.

Acīmredzot pēc iemaksas jums vajadzētu būt pietiekami, lai segtu hipotēku un ikmēneša izdevumus. Bet ne tikai vienkārši savilkt galus, bet arī pārliecināties, ka esat finansiāli drošs. Tāpēc ir svarīgi ņemt vērā savu tīro vērtību.

Neatkarīgi no tā, kādu vadlīniju izmantojat, lai izlemtu, vai varat atļauties māju vai nē, ņemšana ir tāda pati: parasti ir labāk īrēt, nekā būt nabadzīgai. Risks dzīvot no mutes mutē nav tā vērts.

Protams, papildus naudas faktoriem jūs vēlaties apsvērt arī savus ilgtermiņa mērķus. Ja ir liela iespēja, ka māju pārdosit piecu gadu laikā, iespējams, ir lētāk īrēt (nomas kalkulators, visticamāk, pateiks to pašu). Varbūt jūs pārcelsities uz darbu. Varbūt jūs vēlaties ģimenes lielākas mājas. Jūsu individuālajiem pagrieziena punktiem ir jāpiedalās lēmumā.

Galu galā mājas pirkšana ir personīga izvēle, kas jums būs jāizsver, ņemot vērā jūsu apstākļus. Īpašumtiesības uz māju nav būtībā gudrs vai mēms lēmums - tas ir daudz atkarīgs no individuāliem faktoriem un no tā, kur jūs esat finansiāli. Bet šiem apsvērumiem vajadzētu vismaz virzīt jūs pareizajā virzienā.

Veiksmi,

Divi centi

Atvērt